一、案例索引：济源市人民法院（2008）济民二初字第313号

    二、案情介绍

原告：崔攀

    被告：济源市移民安置局（以下简称“移民局”）

第三人：济源世纪酒店有限公司（以下简称“世纪酒店公司”）

    第三人：崔杰

    1999年8月9日，移民局取得位于沁园中路东侧、北海路南侧的济国用（1999）字第258号国有土地使用证，用途为机关，使用权类型为划拨。2000年7月6日，济源市移民开发总公司取得位于沁园中路东侧、北海路南侧房屋的房屋所有权证。2001年3月22日，移民局向济源市企改领导小组提出新世纪大酒店的改制方案，同年4月24日，济源市企业改革协调领导小组办公室发布公告，对新世纪大酒店进行改制，面向社会公开出售或整体出租。同年6月5日，济源市企业改革协调领导小组下发济企改（2001）27号文件，对新世纪大酒店进行改制及出售的价格作了批复，同意对新世纪大酒店采取出售的方式进行改制，实行政企分开，独立经营，自负盈亏，出售价格方面为鼓励社会购买和尽快启动经营，按评估价优惠25％予以出售，但最低不得少于1690万元。

2001年6月7日，崔攀与被告移民局签订新世纪大酒店整体出售合同，合同约定：一、甲方（移民局）将位于沁园中路的“新世纪大酒店”（含南院的所有设施、房产、设备及土地使用权）出售给乙方（崔攀）。二、新世纪大酒店出售价格为人民币（大写壹仟陆佰玖拾万元（1690万元）。三、付款方式：分期付款、转账，合同签订后20日内付款200万元，从2002年开始至2010年每年6月10日前付165.5556万元。四、…8、甲方应在乙方付清第一笔款项（200万元）之后，尽快将土地证、房产证过户到原告名下，在乙方交完最后一笔款项时，甲方应将土地证、房产证交给乙方。同年6月25日，新乡市丰泽园酒家出具汇票，汇票金额190万元，用途付房款，收款人系移民局，且备注中有崔攀批注的此款项系公司全体股东出资款，情况属实。同年6月27日，移民局出具收据，载明：“交款单位崔攀，收款方式汇票190万、现金10万，人民币贰佰万元整，收款事由：出售新世纪大酒店（第一次收款）”。2002年4月18日，崔攀与移民局签订关于对《新世纪大酒店整体出售合同》部分条款变更的协议，约定将原付款期限由10年改为8年。后济源市人民政府下发济政土建字（2006）40号关于济源市移民安置局划拨土地补办出让手续的批复，2007年1月9日，移民局交纳了出让金。同年5月9日，移民局向济源市国土资源局提出土地转让申请，同日，崔攀向济源市国土资源局提出土地登记申请。同年5月16日，崔攀与移民局在济源市地产交易中心签订济源市国有土地使用权转让合同书；5月18日，济源市国土资源局出具济国土转字（2007）第11号国有土地使用权转让审批表。2004年8月16日，崔攀与崔杰签订协议书，协议载明：“1、崔攀将自己在世纪酒店有限公司的股份以壹佰贰拾万元转让给崔杰，崔攀不再作为世纪酒店有限公司的股东，协议签定十日内崔杰首付崔攀贰拾万元，其余壹佰万元在2004年12月31日前付清。2、今后，凡涉及新世纪大酒店出售的一切问题均由崔杰处理，债权、债务由崔杰承担。3、崔攀向济源市移民安置局等有关单位说明上述情况并将购买世纪酒店合同的购买方更换为崔杰。4、崔攀协助崔杰办理购买世纪酒店的产权过户手续，涉及的土地证及房产证过户名称由崔杰决定。…”2005年1月11日，崔攀收到8月份协议款120万元，并出具收到条。

另外，移民局共收到房款1204.23242万元，其中支付现金1041.4964万元，移民局在酒店的签单消费抵房款162.73602万元。关于支付现金部分，移民局出具的收据中显示收到崔攀200万元，收到新乡市丰泽园酒家汇款541.4964万元，收到世纪酒店300万元，上述收据的原件现均在世纪酒店公司处。                    

    三、双方诉争    

    2008年4月16日，崔攀向济源市人民法院提起诉讼，称：2001年6月7日，其与移民局签订新世纪大酒店整体出售合同，约定移民局将位于沁园中路的“新世纪大酒店”（含南院的所有设施、房产、设备及土地使用权）出售给其，价格为1690万元，在合同签订后20日内付款200万元，从2002年开始至2010年每年6月10日前付165.5556万元，移民局同时应在其付清第一笔款项（200万元）之后，尽快将土地证、房产证过户到其名下。同年6月27日，其按合同约定交清了第一笔款项，移民局给其出具了收据。后双方又于2002年4月18日签订了对《新世纪大酒店整体出售合同》部分条款的变更协议，协议约定将付款期限改为8年，除已付的200万元外，其余1490万元自2002年起每年6月10日前付212.8571万元。协议签订后，其按照合同及补充协议的约定全面履行了合同义务，但移民局却至今未按约定将土地证及房产证过户到其名下，现请求判令移民局将办理济源市新世纪大酒店的过户手续交到济源市房地产管理局，并配合其办理过户手续。

    被告移民局辩称：原告所述情况属实，但合同签订后，其先后多次收到新乡丰泽园酒店的电汇房款共计1204.23242万元。2008年3月31日，第三人世纪酒店向济源市人民法院提起诉讼，要求其为世纪酒店办理房产及土地的过户手续，而今却是原告起诉要求其办理房产及土地的过户手续，作为世纪酒店的转让方，并不清楚原告与第三人之间的关系，也不知应将涉案的房产及土地过户到谁的名下。但原告未按合同约定支付应付房款却是不争的事实，故原告应承担相应的违约责任。关于违约责任，其表示另案主张。

第三人世纪酒店公司述称：原告所述的情况不属实，其是新世纪酒店的真正购买方，现请求法院依法确认其为新世纪大酒店整体出售合同中的相对方，判令被告履行合同义务，向相关部门提供办理新世纪大酒店土地及房产过户登记的全部手续，并配合其办理过户登记。

第三人崔杰述称：原告所述情况不属实，本案诉争房产是其委托原告崔攀购买的，且用于购买该房产的资金均系其本人筹措和支付。后在其与原告订立的合同中，已明确约定新世纪大酒店整体出售合同中的全部权利义务均由其享有和承担，综上，其才是新世纪酒店的真正购买方。现请求法院依法确认其为新世纪大酒店整体出售合同中的相对方，判令被告履行合同义务，向相关部门提供办理新世纪大酒店土地及房产过户登记的全部手续，并配合其办理过户登记。

    四、裁判结果及理由

    济源市人民法院认为：2001年6月7日，原告崔攀与被告移民局签订的整体出售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。从合同形式看，与被告移民局签订整体出售合同的相对方系原告崔攀，并非世纪酒店公司与崔杰，故第三人世纪酒店公司、崔杰主张其系整体出售合同的相对方，应不予支持。虽原告崔攀系该合同的相对方，但该合同签订后，在合同的实际履行过程中，原告崔攀与第三人世纪酒店公司、崔杰之间就谁是新世纪大酒店的真正购买方产生争议，现被告向谁履行合同义务不明确。在新世纪大酒店权属有争议的情况下，原告及第三人均要求被告履行合同义务，导致被告在事实上无法履行，故对原告崔攀及第三人世纪酒店公司、崔杰要求被告履行合同义务的诉讼请求，均应不予支持。在新世纪大酒店权属明确后，双方可另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告崔攀及第三人济源世纪酒店有限公司、崔杰的诉讼请求。

    五、审理中出现的分歧意见    

    该案在审理期间产生了两种意见：

    第一种意见认为：原、被告双方于2001年6月7日签订的新世纪大酒店整体出售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按协议履行义务。双方签订的合同第八条约定，被告移民局在原告崔攀付清第一笔款项（200万元）之后，应尽快将土地证、房产证过户到原告名下，而原告已于2001年6月27日向被告交纳了首付款200万元，并有被告出具的收据为证。根据合同约定，现原告要求被告将办理新世纪大酒店的过户手续交到济源市房地产管理局，并配合其办理过户手续，理由正当，应予支持。被告移民局以其不清楚原告与世纪酒店公司、崔杰之间的关系，也不知应将涉案房产过户到谁名下的辩称理由不成立，不予采纳。因签订新世纪大酒店整体出售合同的双方是原告崔攀和被告移民局，根据合同的相对性，该合同的双方当事人应当是原、被告双方，第三人世纪酒店公司及崔杰要求确认其系新世纪大酒店出售合同的相对方，无事实依据，不予支持。虽第三人提交的证据能够证明原告交纳的部分购房款系新乡市丰泽园酒家汇出，但房款的来源并不能改变整体出售合同的基本法律关系，如第三人世纪酒店公司及崔杰与原告崔攀之间有纠纷，可另案予以解决。综上，对第三人世纪酒店公司及崔杰要求确认其系新世纪大酒店的真正购买方及要求被告履行合同义务的请求，应不予支持。

    第二种意见认为：2001年6月7日，原告崔攀与被告移民局签订的整体出售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。从合同形式看，与被告移民局签订整体出售合同的相对方系原告崔攀，故第三人世纪酒店公司、崔杰主张其系整体出售合同的相对方，无事实依据，应不予支持。虽原告崔攀系该合同的相对方，但该合同签订后，在合同的实际履行过程中，原告崔攀与第三人世纪酒店公司、崔杰之间就谁是新世纪大酒店的真正购买方产生争议，现被告向谁履行合同义务不明确。经法院向房管部门咨询，办理房产过户手续的前提是房款已结清，且产权无争议。现在新世纪大酒店权属不明的情况下，原告及第三人均要求被告履行合同义务，导致被告在事实上无法履行，故对原告崔攀及第三人世纪酒店公司、崔杰要求被告履行合同义务的诉讼请求，均应不予支持，应判决驳回原告崔攀及第三人济源世纪酒店有限公司、崔杰的诉讼请求。

    六、法官评析

    本案中，原、被告及第三人争议的焦点是究竟谁是新世纪大酒店真正、实际的购买方。综合本案案情，我们可以做出如下分析：

    （一）从移民局与崔攀签订的房屋买卖合同的形式上看，与被告移民局签订整体出售合同的相对方系原告崔攀，如严格地按照合同相对性原则，该房屋买卖合同的效力仅约束移民局与崔攀即本案的原、被告双方，崔攀根据该合同主张权利亦符合法律规定。

    （二）但我们深入地分析一下，不难发现在随后履行合同的过程中，从购房款真正的付款人及付款来源的具体情况来看，崔攀购买新世纪大酒店的行为是其个人行为还是代表世纪酒店公司出现了疑问。首先，在崔攀给付移民局第一笔200万的房款时，其在付款的汇票中批注“此款项系公司全体股东出资款，情况属实”；其次，在随后的付款中，移民局共收到新乡市丰泽园酒家汇款541.4964万元，收到世纪酒店300万元；再次，关于本案中房屋的所有付款收据的原件现均在世纪酒店公司处。综合以上三点，可以看出虽然崔攀是以个人名义与移民局签订的房屋买卖合同，但在其付第一笔款时其也认可该房款是“公司全体股东出资款”，而且随后的付款也均是新乡市丰泽园酒家及世纪酒店所付。因此，关于合同的相对方出现了不确定性，到底是崔攀还是世纪酒店公司在本案中难以断定。

    （三）此外，崔攀后来又与崔杰签订协议，双方约定：崔攀将自己的股权转让给崔杰，世纪酒店合同的购买方更换为崔杰，由崔杰决定新世纪大酒店真正的购买方。现崔杰依据该协议主张新世纪大酒店的真正购买方是自己。

因此，在本案中究竟谁是与移民局签订合同的相对方、谁是新世纪大酒店真正的购买人，出现了原告崔攀、第三人世纪酒店公司与崔杰三方当事人。但本案是房屋买卖合同纠纷，审理的是房屋买卖合同关系，而本案中三方争执的是谁是新世纪大酒店真正的购买人，这属于权属关系纠纷，在本案中不宜一并解决，应先由三方进行确权诉讼，待新世纪大酒店权属关系明确后，再由无争议一方向移民局主张协助办理房屋及土地过户手续，本案的问题及当事人的矛盾便可迎刃而解。故法院最终采纳了合议庭第二种意见，判决驳回原告及第三人的诉讼请求，待新世纪大酒店权属明确后，有关当事人可另行起诉。